Многие из нас хотя бы раз в жизни касаются вопроса о приобретении жилья с ипотекой (mortgage).
Мало кто знает что нужно чтобы банк доверил вам сумму денег на много лет. Самая распространённая ипотека в Америке это ипотека на 30 лет. Вы наверное понимаете почему банк будет анализировать ваш кейс тщательно чтобы решить давать вам ипотеку или нет. Ведь нужно предсказать что вы выплатите эту сумму на протяжении многих лет а это риск который банк пытается предварить.
Если человек перестаёт выплачивать ипотеку, банку придётся забрать дом в процессе который называется foreclosure а это очень дорогой и длительный процесс.
Сейчас существует много правил и банки должными следовать. Эти правила были написаны Fannie Mae и Freddie Mac которые являются государственными компаниями.
И так самое главное это ваш доход и его стабильность
Как правило банк смотрит если у вас есть хотя бы 2 года рабочего стажа в одной и той же деятельности. Есть исключения и опытный ипотечный банкир сможет определить если вы попадаете в это исключение.
Если у вас свой бизнес, то обязательно нужно 2 года истории вашего бизнеса. Когда дело касается дохода, то единственный способ показать какой у вас доход это то что вы указываете в своих налоговых декларациях. Если вы указали $50,000 и все списали то у вас нет дохода в глазах банка, вы же его весь потратили на расходы бизнеса!
Поэтому если у вас свой бизнес и вы планируете получить ипотеку в ближайшие несколько лет, обязательно примите это во внимание.
Ваш статус
Банк должен быть уверен что вы можете работать тут легально. Ведь если у вас нет статуса как вы будете зарабатывать и выплачивать ипотеку?! Конечно если вы гражданин или у вас green card то у банка вопросов нет. Но бывает что вы находитесь в статусе ожидания на политическое убежище. Что значит вы можете тут работать легально. Единственный вопрос который может возникнуть эти если ваша Work Authorization истекает в течении года тогда банку нужно предоставить документ что вы сможете work authorization продлить. Допустим ваш адвокат может написать письмо что скорее всего ваша карта будет продлена. Банк даже не требует гарантии но кто то должен объяснить банку какой будет план действии по истечению work authorization.
Также статус L1, E1 или B1 даёт право на легальную работу в Америке что значит даёт право на получение ипотеки (конечно если присутствуют все остальные пункты).
Ваша кредитная история
Многие думают что это самый главный момент в получении ипотеки. Это не так и как видите 3-ий пункт в получении ипотеки. Если у вас нет стабильного дохода или вы не можете доказать что вы живёте в Америке легально даже не важно какой у вас кредитный рейтинг.
Но поймите меня правильно, кредитный рейтинг очень важный в получении ипотеки.
Во первых, он влияет на то какую вы получите кредитную ставку
Во вторых, сколько вы получите ипотеки. Если у вас кредитный рейтинг низкий, то и сумма будет меньше чем для заемщика с таким же доходом но высоким кредитным рейтингом.
Я рекомендую чтобы кредитный рейтинг был минимум 720 и тогда вы сможете получить низкую процентную ставку. Хотя возможно получить ипотеку даже с рейтингом 580. Как видите кредитный рейтинг играет большую роль но не ключевую.
Первоначальный взнос
Когда вы берёте ипотеку банк требует чтобы вы поставили хотя бы минимальный взнос. Сейчас это 3% от суммы недвижимости если вы будете в этом доме жить. Для инвестирования минимальный первоначальный взнос 15 %, но я рекомендую хотя бы 25% чтобы получить лучшую процентную ставку.
Предпочтительно если эти деньги уже лежат у вас на счету. Хотя банк разрешает принять подарок но если это от родственников, вы можете предоставить доказательство что о перевода денег на ваш счёт и вы должны подписать дарственное письмо.
Будут трудности и вопросы от банка если вы положили деньги, которые вы будете использовать на первоначальный взнос, наличными или сделали перевод из счётов с которых трудно предоставить документы ( например, с иностранных счетов).
Почему банку важно проверить ваши счета за последнии 2 месяца? Потому что банк должен удостоверится что вы не заняли деньги на первоначальный взнос и вас не будет трудностей их отдавать.
Я перечислила самые основные моменты в получении ипотеки.
Я всегда рекомендую обсудить вашу ситуацию с профессиональным ипотечным банкиром чтобы лучше понять ваши шансы получения ипотеки сейчас или прийти к плану действий в чтобы получить ипотеку в будущем.
Если вы думаете о получении ипотеки или нуждаетесь в ней сейчас, позвоните мне, и я буду радa найти вам лучшую программу с самой низкой процентной ставкой.
Если вы готовы подать заявку на ипотеку, заполните заявку здесь.
